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融资渠道全面收紧 房企海外发债放量_房产_财经_星岛环

2017-04-18 14:04

星岛环球网消息:在银监会最新明示将“防范房地产范畴风险,恳求分类实施房地产信贷调控,强化房地产风险管控,增强房地产押品管理;,以及房地产市场调控步步深入的背景下,房企的融资结构出现了较大变革。相关统计数据显示,今年以来A股上市房企再融资显著收紧,定增家数和金额同比均大幅减少;公司债的发行量更是为零;与此同时,海外发债成为房企融资的主要渠道。值得留心的是,固然基金业协会4号文件对私募渠道向房企注资做了限度,但这类融资在3月依然出现暴增,管控成果并不乐观。

境内融资层层收紧

据上证报资讯统计,今年以来A股上市房企通过定增再融资的家数只有3家,融资金额66.95亿元,较去年同期的10家、429.57亿元,均出现了七成以上的降幅。

公司债方面,今年以来则不一家A股上市房企发行。而去年同期的家数有43家,融资金额高达774.33亿元;2016年全年发行公司债的上市房企更是高达124家,融资金额达2039.53亿元。

事实上,自2016年10月房地产调控以来,A股上市房企融资全面收紧之势已现端倪。数据显示,去年房企实行定增计划共有31家,而10月当前履行的仅3家;去年房企共发行公司债143笔,而10月当前发行的仅10笔,且都集中在10月发行,此后便再无发行。

与此同时,银行向房地产企业发放贷款的规模也在下滑,包括个贷跟开发贷范围均受到严格控制。从暴露的贷款规模来看,针对房地产的开发贷在2016年二季度已涌现显明减少。可能预见的是,在限购、限贷以及严控危险的政策背景下,2017年房地产范围贷款总额呈现明显下滑将是大略率事件。

海外融资大幅增长

基于上述情况,房企纷纷转向海外融资平台。克而瑞房地产研讨中心数据显示,2017年3月,房企海外发行的票据、债券达到302.28亿元,占到当月房企发行票据、债券总额的74.95%,约为3月份房企银行贷款的2.25倍。

环比来看,根据克而瑞监测的H股内地房企通过发行债券、票据等方法海外融资情形来看,2016年12月融资金额为34.74亿美元,2017年1月减少至21.6亿美元,2月更是大跌到8.75亿美元,进入3月则逆势大幅增加到46.5亿美元,环比增幅高达431%。

实际上,受到国民币贬值的影响,海外融资并不是房企的最佳决定。相反,从2015年起,受此影响的房企汇兑损失相当可观,尤其是去年,不少在港上市的内地房企汇兑损失数额惊人。以恒大集团为例,其2016年年报显示,受人民币贬值的影响,公司由于融资产生的汇兑损失高达49亿元人民币。

房企顶着巨大的汇兑风险,从新将海外融资作为其主要的融资渠道,切实是不得已而为之。海通证券研究所统计显示,自2016年10月房地产调控以来,房地产融资全面收紧。除了作为主要融资渠道的银行贷款和公司债外,房地产企业股权融资、发行ABS、地产基金、资管融资等各类渠道均有所收紧。到目前为止,房地产融资弛缓的状况未见改进的信号。

“房企在海外融资时会做一定对冲,但汇兑丧失并不能完全对冲掉。另外,在目前境内融资渠道收紧且外汇管制加强的背景下,债务置换潜力不大,而房企较大的借贷规模以及较为激进的增添目标,导致房企汇兑损失规模应该不小。;国泰君安证券H股地产剖析师刘斐凡以为,美元加息通道基本确破,强美元之下公民币贬值的趋势不会改变。不过,今年中国经济企稳信号渐现,贬值幅度应当低于去年。

资管筹划融资暴增

尤为值得关注的是,除了海外融资,同时大幅增长的还有房企的其余类融资运动,其中多为资管通过委托贷款向房企贷款。克而瑞房地产研究中央的监测数据显示,3月该类融资规模有90.58亿元,而2月仅为9.79亿元、1月为53.8亿元,3月环比出现明显放量。

记者理解到,今年2月,基金业协会发布了4号文件(《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理标准第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》),严厉尺度私募资管业务投资房地产的举动,以避免资金违规流入房地产调控领域。

然而,从3月份数据来看,这类融资活动仍然较为活跃,未来监管或有加码的可能。克而瑞房地产研究中心分析师沈晓玲认为,资管通过委托贷款向房企贷款增加的起因重要有两方面:一方面,在银行贷款以及A股再融资渠道受限之后,房企融资除了去海外发债外,通过资管盘算融资也成为主要渠道之一,诚然利率等成本颇高,但对渴求范畴、急于扩展的房企来说,是选项之一;另一方面,4号文件中主要是限度资金流向房价上涨过快的16个热点城市的房企跟住宅名目,其余城市常设还未受限,如3月新增的资管计划中就有流向佛山、西安、重庆等地的名目。

据记者懂得,房企通过私募资管方案融资的利率普遍较高。以国泰元鑫资管公司发行的恒大汇富3号专项资管规划为例,其共募集4亿元资金,投向哈尔滨恒大绿洲项目的开发建设,收益率在7.5%至8%;而国开泰富发行的恒信1号资产治理打算召募5亿元资金,同样投向恒大绿洲项目的建设开发,预计收益在7.3%至7.8%。

有业内人士向记者表示,通过资管谋划等方式以较高的利率向房地产开发企业供应融资,令房地产行业危险陡增,一旦市场浮现反转,房企资金链将承受较大压力,金融风险层层聚集。目前政策仅对资管计划向16个城市住宅项目输送资金进行操纵,将来不打消政策进一步收紧,制约领域连续扩大。

(来源:上海证券报)